8 points à vérifier à l’achat sur plan d’un logement

Vérifier le contrat de réservation

Le contrat de réservation est signé en amont de la vente proprement dite, qui fera l’objet d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, couramment appelé VEFA. Dans ce contrat de réservation, le vendeur s’engage à réserver le logement.

    1. Les mentions obligatoires

Certaines mentions sont obligatoires et doivent impérativement apparaître dans le contrat de réservation : description avec surface habitable, nombre de pièces, date de livraison, localisation, qualité, date de signature du contrat de vente, prix et modalités de révision, condition suspensive liée au prêt, dépôt de garantie.

    2. A propos de la révision du prix et du dépôt de garantie

Si le contrat de réservation fixe le prix prévisionnel, celui-ci ne peut cependant être augmenté de plus de 5 % à la signature du contrat de VEFA. De la même façon, la clause de révision est limitée à 70 % de la variation de l’index BT01 (indice national du bâtiment). Le dépôt de garantie est versé à la signature du contrat de réservation. Il ne peut être supérieur à 5 % du prix prévisionnel, sous réserve que la signature du contrat de VEFA intervienne dans l’année, et 2 % si elle intervient dans les deux ans.

    3. Quelles sont les conditions de rétractation

Le contrat de réservation n’est pas un contrat de vente. Il est plutôt considéré comme une promesse d’achat et est soumis à un délai de rétractation légal de 10 jours, à compter de sa notification en recommandé. C’est la date indiquée sur l’accusé de réception qui fait foi. La rétractation se fait par la même voie et le dépôt de garantie est remboursé entièrement si le délai de 10 jours est respecté. 

Vérifier le contrat de VEFA

Le contrat de vente comporte le descriptif définitif du bien vendu. Il y est joint des pièces annexes comme le plan de situation et le plan de masse, le détail des surfaces ou encore le cahier des charges.

    4. Garanties obligatoires

Le promoteur immobilier doit souscrire un certain nombre d’assurances qui doivent être mentionnées au contrat. La garantie d’achèvement et la garantie de remboursement concernent l’opération immobilière. Elles interviennent en cas de défaillance du constructeur immobilier. Sont également obligatoires les garanties du constructeur : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement (ou biennale) et garantie décennale.

    5. Echelonnement des paiements

Le prix du bien immobilier vendu sur plan doit être échelonné selon un échéancier joint au contrat. Le règlement du prix avance au rythme de l’avancement de la construction :

• au démarrage de la construction, 5 %,
• à l’achèvement des fondations, 35 %,
• au moment de la mise hors d’eau, 70 %,
• quand les travaux sont terminés, 95 %,
• à la livraison (remise des clés), 5 %.

    6. Signer le contrat de vente

Le contrat de vente permet de bloquer le prix de façon définitive. Il est donc intéressant de le signer au plus vite.

S’agissant d’une vente immobilière, le contrat de VEFA doit être signé devant notaire. Il doit bien sûr indiquer les mêmes précisions que le contrat de réservation et comporter toutes les pièces et informations obligatoires.

La livraison du bien

    7. Date de livraison

La date de livraison doit être indiquée dans le contrat de vente. Elle n’est pas fixée sous forme de date mais sous forme de période. Ainsi, le contrat pourra indiquer que le bien sera livré au 3ème trimestre de 2018. Les retards sont soumis à pénalités, sauf s’ils sont dus aux intempéries, à la réalisation de travaux supplémentaires demandés par l’acheteur ou à la faillite du sous-traitant.

    8. Modalité de livraison

Le jour de la remise des clés, l’acheteur est invité à se présenter par lettre recommandée. Une visite de réception des travaux est effectuée avec le vendeur, au cours de laquelle le moindre défaut devra être relevé au procès-verbal de livraison. Si la visite ne fait ressortir aucun problème, le solde du prix est réglé. Dans le cas contraire, il peut être conservé sur un compte spécial à la Caisse des Dépôts et Consignations. Il ne sera payé que lorsque les réserves seront levées.