Achat immobilier : quelle différence entre le compromis de vente et la promesse de vente ?

La promesse et le compromis de vente, c’est quoi ?

La promesse de vente, tout comme le compromis de vente, peuvent être considérés comme des avant-contrats, qui ont tous les deux des conséquences distinctes. Il n’est pas rare que la promesse de vente précède la signature d’un compromis de vente.

La promesse de vente est un acte unilatéral. Contrairement au compromis de vente, elle n’est signée que par le vendeur, sous seing privé ou devant notaire. Il s’agit d’un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre à l’acheteur, au prix qu’ils ont négocié ensemble. L’acheteur n’est cependant pas complètement dégagé de responsabilité puisqu’il règle, à la remise de la promesse de vente, une indemnité d’immobilisation de la propriété. Cette indemnité peut être de 5 ou 10 % du prix de vente final. Elle sera déduite du montant dû par l’acheteur. La promesse de vente est enregistrée auprès du service des impôts fonciers et donne lieu à perception d’un droit d’enregistrement.

Le compromis de vente, a contrario, est signé par les deux parties. Par ce contrat, le vendeur s’engage à vendre au prix fixé lors de la discussion et l’acheteur s’engage à acheter. Ce compromis de vente est assorti du règlement par l’acheteur d’un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix final qui sera déduit du montant à verser devant notaire.

Les clauses suspensives, des conditions à la vente

Dans l’un comme dans l’autre, des conditions suspensives peuvent interrompre le contrat dès lors qu’elles ne sont pas réunies, sans aucune pénalité pour l’une ou l’autre partie. Qu’il s’agisse de l’accord du prêt immobilier par la banque, de l’obtention d’un permis de construire (vente d’un terrain) ou du changement d’usage (pour un bien commercial, par exemple) ou de la vente d’un autre bien dont le prix paiera le nouveau bien, les clauses suspensives peuvent être négociées par l’acheteur.

Parmi les conditions suspensives, on peut retrouver les droits de préemption, l’apurement d’une situation hypothécaire ou la libération du droit de préemption du locataire, qui concernent le vendeur.

Les parties ont également la possibilité d’inclure une clause de dédit, qui permet à l’un ou l’autre de renoncer à la vente sans donner le motif, sous réserve du paiement d’une indemnité prévue au contrat.

Il est clair que ces conditions suspensives font peser une incertitude sur la vente. C’est la raison pour laquelle la loi impose un délai d’un mois. Cependant, il est fréquent de porter le délai à 45 jours, voire 60 jours, pour permettre à l’acheteur d’obtenir la réponse de sa banque pour son prêt. Sont également ajoutés dans le contrat les détails du prêt demandé. Ainsi l’acheteur ne peut arguer d’un refus de prêt sur 15 ans s’il avait indiqué demander un prêt sur 20 ans.

Compromis de vente ou promesse de vente ?

Pour l’acheteur, la promesse de vente apporte un délai de réflexion de 10 jours. C’est en effet la promesse faite par le vendeur à l’acheteur de lui vendre le bien à un prix déterminé, à charge pour l’acheteur de l’accepter. Elle présente l’inconvénient majeur de devoir être enregistrée et, par conséquent, de générer des frais d’enregistrement.

Le choix de la promesse de vente paraît la plus souple pour l’acheteur, qui a la possibilité de changer d’avis. Dans tous les cas, il est préférable de se faire aider par un professionnel, notaire ou agent immobilier, pour le choix du type d’acte qui convient le mieux et la rédaction du document, particulièrement des clauses suspensives.