Comment construire son extension de maison ?

Les règles techniques à connaître pour réaliser une extension

L’extension d’une habitation par surélévation est courante en zone urbaine, où l’espace au sol manque. L’ajout d’un niveau est une solution technique assez coûteuse et nécessite de prendre des précautions : vérification de la solidité de l’existant et, si nécessaire, renfort des fondations, place suffisante pour un accès, utilisation de matériaux légers, etc.

La solution technique de l’extension sur un même niveau est la plus facile à mettre en œuvre, sous réserve d’avoir un terrain suffisamment grand. Il faut cependant, là encore, s’assurer de la possibilité d’accès entre les deux parties. De plus, si elle implique la suppression d’un mur, il faut s’assurer qu’il ne s’agit pas d’un mur porteur.

L’extension d’une maison par excavation est la solution technique la moins utilisée. Il s’agit ici de creuser, dans les fondations de l’existant, un volume suffisant pour y créer une ou plusieurs pièces. Réservée à l’installation de caves, le plus souvent, elle présente l’inconvénient de ne pas disposer de lumière naturelle. Il existe cependant des solutions obtenir de la lumière à partir d’un plafond de verre. C’est la solution la moins contraignante du point de vue de l’urbanisme, puisqu’elle ne touche pas à l’extérieur.

Les règles juridiques pour son extension de maison

Le document d’urbanisme de la commune sur laquelle est construite l’extension est consultable en mairie. Il précise s’il est possible de réaliser une extension et quelles sont les règles qui s’appliquent en matière d’urbanisme : les règles de hauteur pour ceux qui veulent surélever leur habitation, les règles de distances par rapport aux limites séparatives et à la voie, pour ceux qui préfèrent construire sur un seul niveau, et dans tous les cas les règles de coefficient d’occupation des sols qui permettent de vérifier la densité de construction.

Quand l’habitation est située dans une copropriété, il convient de s’assurer des règles qui s’y appliquent avant de réaliser l’extension. La loi de 1965, qui régit les copropriétés, impose que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires soit obtenue au préalable. 

Dès lors que la surface construite est supérieure à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine, ou si la surface totale après extension est supérieure à 170 m², les travaux d’extension sont soumis à permis de construire. En deçà de ces surfaces, une déclaration préalable est suffisante. Dans tous les cas, il est préférable de ne pas omettre cette formalité. En effet, une construction sans permis de construire peut entraîner des amendes importantes, voire la démolition dans les cas où le document d’urbanisme ne l’autorise pas. Ajoutons que l’autorisation d’urbanisme déclenche l’information du service des impôts qui ajustera les bases fiscales des taxes foncière et d’habitation, ainsi que la perception des taxes d’urbanisme.

L’extension de l’habitation doit également prendre en compte la réglementation thermique RT 2012, ce qui peut impliquer de réaliser une étude thermique. D’ici 2020, la règlementation RT 2020 sera applicable par les particuliers.

Construire son extension tout seul ou faire appel à un constructeur

Il est possible d’aménager soi-même l’extension de son habitation. Il existe des kits prêts à poser qui facilitent le travail du particulier, pour un coût de 600 à 700 euros le m². Pour les constructions en dur, il faut compter 300 à 600 euros le m² en fonction de la solution technique retenue et des matériaux utilisés.

L’auto-construction demande des connaissances en fondations, mais aussi en raccordement électrique. Pour les moins bricoleurs, il peut être intéressant de faire appel à un constructeur. Cela implique un surcoût important, soit un coût total de 800 à 2 500 euros, selon la solution technique et les matériaux choisis. Pour s’assurer de la qualité du travail du constructeur, un petit tour du côté des avis clients de son site pourra être utile.

Dans tous les cas, si la surface habitable totale est supérieure à 150 m² après extension, il faudra faire appel à un architecte. Ses honoraires s’élèvent à 8 à 10 % du coût de l’extension. Non seulement il réalisera les plans, sélectionnera les entreprises et assurera le suivi du chantier, mais il aura aussi le rôle de s’assurer de la faisabilité du projet d’extension et des solutions techniques retenues, en prenant en compte toutes les contraintes.