Location meublée : les particularités du contrat de bail

Durée de la location meublée

La loi Alur et le décret du 1er août 2015 fixent le contenu du formulaire de contrat de location meublée. Deux situations sont prévues :

• soit un contrat de location meublée d’une durée minimum d’un an renouvelable, lorsque le locataire en fait sa résidence principale
• soit un contrat de location à un étudiant pour une durée de neuf mois non renouvelable

Dans le premier cas, le renouvellement se fait par tacite reconduction, par période d’un an quelle que soit la durée initiale.

Dans le cas d’une location meublée pour étudiant, la loi permet au bailleur d’exiger du locataire une justification de son statut d’étudiant, notamment par la production d’un certificat de scolarité pour l’année en cours ou de sa carte d’étudiant. Le bail, d’une durée maximale de 9 mois, prend fin à l’issue des 9 mois, sans que le loueur n’ait besoin de le résilier. Si l’étudiant désire poursuivre la location au-delà des 9 mois initiaux, il doit signer un nouveau contrat de bail.

Comment résilier le bail d’une location meublée à titre principal ?

Si le bail est reconduit de façon automatique pour un an dans le cas où la location meublée constitue la résidence principale du locataire, il n’en reste pas moins qu’il peut y être mis fin.

Résiliation par le locataire

Le locataire peut décider de quitter le logement au terme du bail mais aussi à tout moment. Il doit pour cela en faire part au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un préavis d’un mois. La lettre de résiliation de bail peut aussi être remise au bailleur contre un reçu écrit ou communiquée par un huissier. La fin du préavis met un terme à l’obligation de payer le loyer pour le locataire.

Résiliation par le bailleur

La résiliation ne peut se faire que si elle est justifiée par le souhait du bailleur :

• d’en faire sa résidence principale ou celle de l’un des membres de sa famille (dans ce cas, il devra fournir les coordonnées du futur repreneur et le lien qui les unit
• de revendre le logement

Le propriétaire peut aussi mettre fin au bail lorsque le locataire ne respecte pas les termes du contrat.
En tout état de cause, le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’à la date anniversaire du bail. Il doit en outre respecter un délai de préavis de 3 mois. Le congé doit être transmis dans les mêmes conditions que pour le locataire : lettre recommandée avec avis de réception, huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Quelle garantie pour le bailleur ?

Contrairement à la location en vide, le bailleur peut percevoir un dépôt de garantie de deux mois de loyers hors charges. Cette garantie permet au bailleur d’assurer les réparations du locataires inscrits à l’état des lieux ou de se rembourser des loyers ou charges impayés. Le bailleur peut également demander au locataire de produire une caution d’un parent solvable ou d’un organisme tel qu’Action Logement.

Pour se prémunir des impayés, le bailleur peut aussi utiliser le dispositif de Garantie Visale qui propose des garanties plafonnées limitées dans le temps. Il s’adresse à certains profils de locataires comme les salariés précaires, les jeunes de moins de 30 ans ou encore les ménages en difficulté, et permet de couvrir jusqu’à 3 ans d’impayés de loyers.

Il revient au locataire d’effectuer la demande de garantie Visale avant la signature de son bail. Une fois obtenue, le locataire devra la transmettre à son futur bailleur qui adhérera et l’informera des références du visa.