Rentabilité locative et estimation de loyer : comment calculer le montant du loyer de ma location ?

Rentabiliser votre investissement locatif : voilà tout l’enjeu de l’estimation locative. Lorsque l'on prépare sa mise en location, estimer le loyer de votre bien, c’est prendre en compte la situation géographique du bien, les loyers de référence du marché immobilier et les caractéristiques du logement. L’estimation du loyer de votre location doit être réfléchie puisque la réévaluation de celui-ci peut être un vrai casse-tête !

Zone tendue et zone détendue : mon logement est-il soumis à l’encadrement des loyers ?

C’est la première étape dans le calcul du loyer de votre location. Les loyers pratiqués diffèrent selon les régions, départements et villes (tous les parisiens le savent).

Vous devez savoir si votre logement est situé :

• En zone tendue : caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, les communes situées en zone tendue sont soumises à un encadrement des loyers. La fixation des loyers est donc réglementée.
• En zone détendue : les loyers des communes situées en zones dites détendues sont fixés librement par le propriétaire (pour être détendues, elles sont détendues ces zones).

Pour savoir dans quel type de zone se situe votre bien, consultez la liste officielle des communes en zones tendues et détendues. 

Calculer son loyer en fonction des références de loyer du marché

Aidez-vous des références de loyer du marché disponibles en ligne. Il en existe plusieurs :  

• L’Observatoire Clameur (soit Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux, rien que ça) permet de connaître le loyer moyen et annuel au m2 par ville, département et région.
• Pour les parisiens : l'OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) permet d’obtenir des informations sur les loyers parisiens (Paris, grande et petite couronne) qui sont soumis à un encadrement spécifique. 
  
• Les ADIL (Agences Départementales d’Information pour le Logement) : véritables centres de ressources, vous serez conseillé gratuitement sur la fixation de votre loyer. Principal avantage des ADIL : puisqu’elles sont présentes dans tous les départements, ces agences tiennent compte des spécificités locales concernant le marché de l’immobilier.

Prendre en compte les points forts et les points faibles du logement dans l’estimation du loyer

Si les références de loyer du marché sont des informations incontournables pour fixer un premier loyer, les caractéristiques du logement sont déterminantes. Evaluez honnêtement les avantages et inconvénients du logement, point par point.

La situation du bien à louer

Dans le centre-ville d’une grande agglomération, le loyer d’un appartement ou d’une maison sera évidemment plus cher. A contrario, si le logement est éloigné de tout commerces, services, écoles ou transports, vous ne pourrez justifier d’un loyer élevé.

L'état du logement et consommation énergétique

Le montant du loyer dépendra également de l’état de l’appartement ou de la maison que vous désirez mettre en location. Plus le logement sera en bon état, plus vous pourrez justifier d’un loyer important.

Autre élément déterminant dans la fixation de votre loyer : la consommation énergétique du bien. La réalisation (obligatoire) du diagnostic de performance énergétique (DPE) vous permettra d’évaluer plus précisément le montant du loyer. Et attention : « neuf » ne rime pas forcément avec « bien isolé » …  

> Lire aussi : Comment choisir un bon diagnostiqueur immobilier ? 

La surface, aménagement et équipements

Bien évidemment, un logement de 60m2 sera nettement plus cher à la location qu’un studio de 16m2. Mais la surface ne fait pas tout : c’est plutôt le nombre de pièces et notamment de chambres qui permettra de valoriser le loyer.

Passez en revue les avantages du logement : place parking (le Graal quand on habite en ville), ascenseur (surtout si le logement est au 6e étage), cave, jardin privé ou collectif, balcon, terrasse, etc.

Au sein du logement, la présence d’une cuisine équipée (plaques de cuisson, réfrigérateur, four, etc.) ou d’une baignoire dans la salle de bains feront également augmenter le montant du loyer.

Utiliser un simulateur pour estimer le montant du loyer de ma location

Sur le web, vous pouvez trouver des simulateurs de loyer. Gardez en tête que les résultats que vous obtenez sont à titre indicatif ! Il est essentiel de croiser les données et informations collectées pour calculer son loyer.

Parmi les outils en ligne permettant la simulation de loyer, le simulateur de loyer Infobailleur.com édité par le Fastt permet d’obtenir la cote des loyers par commune et par type de logement (maison, chambre, studio, appartement T1, T2, T3, etc.) Pratique pour se faire une idée rapidement.

On récapitule ?

Vous l’aurez compris, fixer le montant du loyer de sa location ne se fait pas à la légère !

Législation, atouts et défauts du logement, situation géographique : de nombreux critères sont à prendre en compte dans l’estimation du loyer de l’appartement ou de la maison à louer.

Bien que votre objectif soit de rentabiliser votre investissement locatif, veillez à proposer un loyer dans une fourchette de prix raisonnables. Un loyer trop élevé aura tendance à faire fuir de potentiels locataires. Donc…. ne vous enflammez pas !

Si vous n’êtes pas satisfait de votre rentabilité locative, il est possible de procéder à une révision ou augmentation du loyer. Toutefois, la révision de loyer doit respecter de nombreuses conditions. En savoir plus la révision et l’augmentation des loyers.

Si vous n’avez ni le temps, ni l’envie de procéder à une estimation locative seul, vous pouvez confier votre bien à une agence immobilière, moyennant des frais de gestion d’agence. Dès lors, l’agence s’occupera de la mise en location de votre bien de A à Z.

Trouvez la bonne agence immobilière près de chez vous !