Transaction immobilière, pourquoi l’acheteur doit-il faire appel à un notaire

Pourquoi passe -t- on par un notaire ? 

Le notaire est un passage obligé, puisque c’est lui qui a la charge de rédiger l’acte de vente, de l’authentifier et de le conserver. Il perçoit les droits de mutation pour les services fiscaux et assure la publicité foncière. L’acheteur a ainsi la preuve irréfutable qu’il a acquis le bien en toute légalité. C’est le notaire qui se charge de la publication de l’acte auprès du Conservateur des hypothèques. Ce n’est qu’à partir de cette publication que la vente devient opposable aux tiers. L’acte de vente doit mentionner toutes les servitudes qui existent et c’est bien le notaire, officier public, qui est le plus à même de n’en oublier aucune. Ainsi, si une servitude de passage existe sur un terrain acquis, l’acheteur en sera informé et devra s’en acquitter.

Est-ce une obligation légale ? 

Un tiers des ventes se font entre particuliers, et en théorie, la vente pourrait se faire sans notaire, puisque le Code civil stipule, dans son article 1583, que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. » C’est la raison pour laquelle la promesse de vente lie le vendeur envers son acheteur. Il faut souligner que la promesse de vente est souvent faite sous dépôt de garantie, habituellement de 10 % du prix consenti. Si le vendeur annule la vente, il devra rembourser le double du dépôt de garantie à l’acheteur. Si l’acheteur annule la vente au-delà d’un délai de 10 jours, il perdra la somme déposée, sauf si la renonciation résulte d’une condition suspensive prévue.

Pourquoi le notaire prend-il un pourcentage sur le montant de la transaction ? 

Les frais perçus par les notaires lors d’une vente sont payés par l’acquéreur. Ils sont de 7 % environ pour l’acquisition d’un bien immobilier. Cette somme ne va pas entièrement dans la poche du notaire. La plus grande partie est en effet destinée à régler les droits de mutation, que le notaire reverse aux services fiscaux sur chaque vente. Les émoluments du notaire pour la vente d’un bien se limitent à environ 1 %, une fois déduits les frais de publication et les droits de mutation. Le montant exact sera communiqué à l’acheteur après la réalisation des formalités, celui-ci ne réglant qu’une provision au moment de la signature. La plupart du temps, la provision est supérieure au coût final, et le notaire rembourse la différence par chèque à l’acheteur.

Défendre ses intérêts

Il est courant que l’acquéreur ne prenne pas un notaire pour réaliser son opération immobilière. Pourtant, il faut savoir que cette possibilité qui lui est offerte ne lui coûte rien. Les émoluments perçus sur le prix de vente restent de 1 % et les deux notaires, celui de l’acheteur et celui du vendeur, se partageront cette somme selon le niveau de leur intervention. Il est préférable que l’acheteur ait son propre notaire, car lui seul peut défendre ses intérêts. Il examinera pour lui les différents documents, et particulièrement les conditions du compromis de vente, en se basant sur la situation de son client, l’acheteur. C’est la seule façon pour l’acquéreur de voir ses intérêts réellement pris en compte lors d’une acquisition immobilière.