Choisir un terrain pour construire sa maison, les critères à regarder et les pièges à éviter

Critères à prendre en compte

La prise en compte de plusieurs critères lors du choix d’un terrain à bâtir permet d’éviter d’aboutir à certains désagréments : refus de permis de construire, dégradation du bien, etc.

La constructibilité du terrain

Le document d’urbanisme classe les terrains dans différentes zones constructibles ou non. Il convient de s’assurer que le terrain convoité se situe bien dans une zone constructible avant de l’acheter. La production d’un certificat d’urbanisme confirmera la constructibilité du terrain et la faisabilité du projet de construction.

Les règles d’urbanisme applicables

Le règlement du Plan local d’urbanisme définit également les règles de construction applicables dans chaque zonage. Il définit notamment les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites des rues et des voisins, les règles de hauteur, de stationnement et même de performances énergétiques et environnementales. Certaines règles peuvent définitivement empêcher la réalisation d’un projet de construction, même si, au départ, le terrain est bien considéré comme constructible. Ainsi, si un projet prévoit une construction sur deux étages (R + 1), il ne sera pas réalisable si le règlement limite la hauteur à 4 mètres.

Les taxes d’habitation et foncière

Les taux de taxes foncière et d’habitation sont fixés par les conseils municipaux. Ils peuvent varier d’une commune à l’autre de façon importante. Cela constitue donc un critère important à prendre en compte dans la recherche d’un terrain à construire.

L’orientation

De l’orientation du terrain dépend l’orientation future de la construction, très importante pour améliorer sa performance énergétique. Une orientation au sud-ouest est réellement à privilégier dans le choix du terrain. L’orientation des vents dominants doit aussi être examinée pour que la construction puisse s’y adapter facilement tout en bénéficiant de son orientation au soleil.

La situation

Famille ou couple sans enfants, retraités ou travailleurs, autant de situations pour lesquelles la situation générale du terrain peut varier de façon importante. La proximité des écoles, des commerces, des institutions, etc., sont autant d’éléments à regarder de près avant de choisir son terrain à construire.

Les pièges à éviter

Certains éléments sont rédhibitoires dans le choix d’un terrain et peuvent conduire, parfois, à ne même plus pouvoir disposer de son bien.

Les risques : inondations, pollution, nuisances…

Les documents d’urbanisme contiennent des annexes qui sont rarement regardées. Or elles sont une mine d’informations. Ainsi, sont notamment annexées au Plan local d’urbanisme les plans d’exposition au bruit des aérodromes ou les plans de prévention des risques naturels prévisibles. La situation du terrain dans une zone inondable risque d’être très préjudiciable dans l’utilisation du bien futur. Il faut se souvenir du lotissement construit sur la commune de la Faute sur Mer qui a été balayé par une vague submersible lors de la tempête Xynthia et dont les propriétaires encore vivants ont été définitivement évacués. Certaines nuisances pourront être évitées en allant visiter plusieurs fois le terrain à construire à des moments différents de la journée et de la semaine, et en se renseignant auprès du voisinage. Odeurs et bruits peuvent devenir insupportables sur le long terme.

La fragilité du zonage

Dans le cadre de la loi Littoral, de nombreux contentieux ont abouti à l’annulation du permis de construire, voire du document d’urbanisme sur lequel le permis s’appuyait. Par suite, les terrains en cause sont devenus inconstructibles, entraînant la perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’achat d’un terrain est un investissement important et il vaut mieux s’assurer de la parfaite compatibilité du plan d’urbanisme avec la loi Littoral. En cas de doute, il est préférable de rechercher un terrain sur lequel le risque contentieux est plus limité.

L’absence de bornage du terrain

Pas toujours réalisées dans les règles de l’art, les délimitations de terrains sont l’objet de nombreux litiges de voisinage. Une mauvaise délimitation peut, à l’extrême, aboutir à une construction sur le terrain voisin. Si certains sont assez diplomates pour trouver à un consensus satisfaisant pour les deux parties, d’autres feront un procès pour un dépassement d’un demi-centimètre. Rien de plus déplaisant que de se voir mis en cause, avec menace de destruction de la maison, pour une délimitation de terrain imprécise. Mieux vaut prendre les devants en faisant délimiter précisément le terrain par un géomètre expert, pleinement compétent pour réaliser ce type de bornage.

Des professionnels à votre service

De nombreux professionnels peuvent être utiles afin de bien choisir un terrain pour construire sa maison. Le géomètre-expert peut procéder à un bornage du terrain qui évite de construire chez le voisin. Le notaire peut demander le certificat d’urbanisme au vu des plans de construction et assurera par la suite les actes notariés de cession du terrain. Pour choisir les meilleurs professionnels, il est recommandé de bien lire les avis clients. Rien de pire en effet que d’avoir affaire à un professionnel pas très pro.