Comment estimer sa maison ou son appartement

Vous souhaitez connaître le prix de vente potentiel d’un bien immobilier. En cause, une demande des impôts, une procédure de divorce, un rachat de crédit, une mise en vente… Mais, au-delà de sa valeur sentimentale, proposer un tarif juste, en phase avec la réalité et le marché, vous semble compliqué. C’est sans compter sur certains critères et outils, qui peuvent vous aider à estimer votre maison ou votre appartement plus facilement.

Faire preuve d’objectivité avant tout
Pour calculer la valeur d’un bien immobilier, plusieurs éléments révélateurs sont à prendre en compte. Chacun d’eux vous aide à le positionner plus facilement sur le marché, pour une transaction rapide et profitable.

3 critères immobiliers pour trouver le juste prix

•    Étudier l’environnement du bien
La situation géographique d’un bien immobilier fait partie des premiers critères évoqués par les acheteurs. Elle peut sensiblement faire varier les montants demandés pour deux biens similaires.
Elle prend en compte la zone géographique dans le pays, la situation économique de la municipalité, la tranquillité, la sécurité du quartier et la situation du bien en fonction des commodités (transport, écoles, commerces, espaces verts…).
•    Tenir compte de ses caractéristiques
Agencement, superficie, exposition, mais aussi situation pour un appartement — en étage ou en rez-de-chaussée —, travaux réalisés, possibles ou à prévoir ou encore équipements proposés ; garage, ascenseur, dépendances, terrain…
Ces éléments peuvent faire partie des critères indétrônables pour l’acquéreur et engendrer à eux seuls une surcote et un coup de cœur.
•    Faire évaluer ses performances énergétiques
Obligatoire depuis 2006 pour les appartements et maisons, le DPE (diagnostic de performance énergétique) conditionne en partie le prix de vente. Ce document fait état de la consommation énergétique annuelle du logement noté de A (économe : moins de 51 kilowattheures/m²) à G (énergivore : supérieure à 450 kilowattheures/m²).
Il renseigne sur le niveau d’isolation, le système de chauffage, l’énergie utilisée et offre une idée du montant à envisager au titre des factures énergétiques.

3 erreurs à éviter pour rester proche du marché immobilier

•    Se baser sur le prix d’achat
Le marché de l’immobilier évolue vite et votre maison ou votre appartement, a évolué. Vous baser sur le prix d’acquisition pour fixer votre prix de vente n’est donc pas forcément une bonne idée de calcul.
•    Fixer un prix en fonction d’un besoin financier
Quel que soit votre projet, prendre pour mesure votre besoin financier pour le réaliser peut être une erreur. Vous risquez notamment de surévaluer votre bien et donc, de réduire vos chances de voir la transaction aboutir.
•    Tenter de cacher les défauts du bien
Par comparaison avec des biens similaires ou en faisant peser ses défauts dans la balance, vos potentiels acheteurs essaieront peut-être de négocier le prix à la baisse. En tenir compte vous permet de gagner en temps et en efficacité.

3 méthodes pour estimer votre bien vous-même

•    Utiliser les outils d’estimation en ligne
Le moyen le plus accessible et rapide pour estimer gratuitement votre bien immobilier est aujourd’hui le simulateur en ligne.
Des acteurs comme Paradissimmo, effiCity, Meilleurs Agents… vous orientent en quelques clics à partir de critères simples (adresse, surface, nombre de pièces, niveau de rénovation…) et des ventes similaires à proximité de chez vous, sur un prix de vente raisonnable. À vous ensuite de l’appliquer ou de l’affiner grâce à d’autres outils ou à l’aide de professionnels, agents immobiliers ou notaires.
•    Consulter les bases de données publiques de transactions immobilières (demande de valeurs foncières)
Le simulateur PATRIM « Estimation de la valeur d’un bien immobilier » vous permet en vous connectant depuis le site sécurisé des impôts, de consulter le détail des données foncières et immobilières détenues par l’administration. Ces informations concernent les transactions immobilières finalisées en France (hors Alsace-Moselle et Mayotte) dans les 5 dernières années.
Vous pouvez également vous connecter à la base de données officielle « Demandes de valeurs foncières » accessible à l’adresse app.dvf.etalab.gouv.fr.
•    Prendre connaissance du baromètre des notaires
Pour obtenir un prix de vente fiable exprimé au mètre carré, rendez-vous sur le site immobilier.notaires.fr. Sont indiqués les prix hauts, bas et médians sur les 8 derniers trimestres, accompagnés d’annonces immobilières d’appartements et de maisons à vendre en France, pour vous aider à vous positionner.