Comment récupérer son logement loué pour le vendre ? Que dit la loi ?

Les raisons qui amènent à vouloir récupérer un logement mis en location pour le vendre sont nombreuses. Mais les conditions de résiliation d’un bail de location sont plus strictes pour le propriétaire que pour le locataire. Celui-ci doit se plier aux exigences de la loi, sous peine de se voir condamné pour congé frauduleux.

Récupérer son logement dans les règles, que dit la loi ?

Si le locataire loue le bien à titre principal, c’est-à-dire qu’il y a son domicile principal, les conditions de reprise du logement qui s’appliquent pour donner congé à son locataire sont les suivantes :

• Quand donner congé ? À l’échéance du contrat de bail ;
• Quel délai de préavis ? 3 mois en location meublée, 6 mois en location vide ;
• Quelle motivation ? 3 motifs énumérés par la loi, parmi lesquels la vente du logement ;
• Comment donner congé à son locataire ? Par lettre recommandée avec avis de réception, ou par voie d’huissier, ou par remise en main propre contre signature à chacun des locataires ou colocataires.

De plus, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le bien immobilier mis en vente et, pour lui permettre de l’exercer, le propriétaire devra l’informer, au moyen d’une notice jointe au congé, des modalités de la vente. Cependant, il faut noter, que les parents du propriétaire ou les collectivités locales sont prioritaires en termes de préemption.

Récupérer son logement en location avant la fin du bail

Une résiliation avant l’échéance d’un bien immobilier loué à titre principal n’est, en principe, pas possible, même en cas de divorce, maladie, perte d’emploi. Récupérer un logement loué, même pour le vendre, n’est donc pas possible en cours de bail.

Les règles sont un peu différentes si le bien immobilier n’est pas loué à titre principal. C’est alors le contrat de bail qui s’applique, avec un préavis qui peut être plus court et une dispense de motivation.

Néanmoins, le propriétaire a la possibilité de vendre un logement loué en cours de bail, sans donner congé au locataire. Il s’agit alors d’une vente occupée, à l’issue de laquelle l’acheteur du bien immobilier reprend le bail, qui se poursuit à l’identique jusqu’à son échéance. Une simple information du locataire, même orale, est suffisante.

Attention au congé frauduleux

Il convient de préciser que les règles qui s’appliquent en matière de congé pour reprise du logement loi ALUR / Pinel sont impératives, même si le contrat de bail prévoit des conditions différentes. La motivation du congé pour reprise fait partie des éléments qui peuvent être examinés par le Juge.

Il faut bien comprendre que si le motif invoqué n’est pas le motif réel, le congé peut alors être regardé comme frauduleux. Des modalités de ventes abusive (prix de vente exagéré par rapport à la valeur du bien), une relocation après congé à un tarif nettement supérieur, constituent des éléments de nature à considérer que le congé est frauduleux.

Un congé frauduleux peut être puni d’une amende de 6 000 € pour un particulier et de 30 000 € pour une société, assortie de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral, voire d’une réintégration dans le logement.

Il est donc recommandé de s’entourer de professionnels compétents avant la mise en vente d’un bien immobilier en location.