Comment choisir son syndic : les précautions à prendre ?

Les conseils pour bien choisir son syndic

L’Observatoire des syndics créé par l’ARC et l’UFC-Que Choisir après la loi ALUR permet de faire le point annuellement sur les contrats des syndics de copropriété. En 2017, il ressort que les tarifs appliqués sont exorbitants et toujours en augmentation, de 26 à 37 % chez Citya, Nexity ou Loiselet&Daigremont. 

Pour anticiper un changement ou un recrutement de syndic de copropriété, il est indispensable de réunir l’assemblée générale pour définir les besoins de la copropriété et rédiger un cahier des charges. Il est possible de télécharger un modèle de contrat type de syndic de copropriété. Il permet de définir les attentes en amont de la signature et de s’appuyer sur les différents points du contrat.

8 points à vérifier avant de signer un contrat de syndic

Certains points essentiels doivent absolument être vérifiés au contrat avant de signer avec un syndic :

- référence des garanties professionnelles du syndic ;

- durée du contrat : mentionner un début, une fin et l’impossibilité de le renouveler tacitement ;

- présence de la fiche synthétique obligatoire depuis le 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots, et pour toutes les autres à partir de 2019 ;

- nombre et durée minimum des visites et vérifications périodiques ;

- durée de l’assemblée générale et plage horaire, à fixer en ayant conscience que si cette mission fait partie du forfait de base, le syndic facture fréquemment les dépassements ;

- inclure les réunions avec le conseil syndical (négocier la durée et la plage horaire) ;

- fixer une rémunération par lot (comparaison plus aisée des tarifs et meilleure répartition des charges) ; préciser, le cas échéant, l’exclusion des archives et de l’accès aux documents par Internet ;

- vérifier que le contrat ne prévoit pas de prestations spécifiques aux travaux et études, qui doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale. 

Le syndic doit-il ouvrir un compte bancaire séparé ?

Cette obligation est imposée aux syndics depuis la mise en application de la loi ALUR. Chaque copropriété gérée par un syndic fait l’objet d’une ouverture de compte bancaire séparé. Cela permet de dédier les fonds qui y sont déposés strictement à la copropriété à laquelle le compte se rattache. Et en cas de liquidation du syndic, chaque copropriété qu’il gérait retrouvera ses avoirs.

Si le syndic n’ouvre pas le compte bancaire dans un délai de 3 mois suivant la signature du contrat, celui-ci devient nul de plein droit. Précisons que cette obligation ne concerne que les copropriétés de plus de 15 lots. En deçà, les copropriétaires peuvent en dispenser le syndic professionnel par un vote majoritaire. Pour vérifier l’effectivité de la séparation du compte, il convient d’examiner son intitulé, qui ne comportera que le nom du syndic, et non celui de son cabinet. De plus, les copropriétaires doivent pouvoir choisir la banque, et la mettre en concurrence.

Faire marcher la concurrence

Cette recommandation vaut pour tout professionnel et mérite d’être rappelée pour les syndics. Pour une bonne mise en concurrence, il faut disposer du forfait par lot, et bien éplucher le forfait de base de 3 à 5 candidats, selon la taille de la copropriété. Le bouche à oreille et les avis clients sont de bons indices de satisfaction des copropriétaires envers leur syndic.