Héritage ou donation d’un bien immobilier : les règles de la succession

La succession d’un bien immobilier

Le règlement de la succession se fait en plusieurs étapes :
- l’établissement de l’acte notarié incluant le recueil de tous les héritiers et, quand elles existent, les dernières volontés de la personne décédée,
- le diagnostic complet du patrimoine de la succession, y compris les dettes,
- les formalités fiscales et hypothécaires attachées au décès,
- et le partage des biens proprement dit ou la mise en indivision.
Les héritiers disposent de 6 mois pour régler les droits de succession. Il faut bien reconnaître que ce délai est parfois un peu court quand les héritiers sont éparpillés aux quatre coins du monde.
Les frais de succession varient de 5 à 45 % suivant le degré de parenté et le montant de l’héritage. Ils peuvent même monter à 55 % pour les héritiers du 4ème degré et à 60 % au-delà.

Anticiper la transmission : la donation

Pour diminuer les frais de succession des héritiers, mais aussi pour parer à certains conflits, il est intéressant de préparer sa succession. Une transmission d’un bien immobilier par donation de son vivant permet aux enfants héritiers de bénéficier d’abattements intéressants. Ainsi, pour un bien d’un montant supérieur aux premiers 31 865 euros, totalement exonérés, l’abattement est de 100 000 euros par période de 15 ans. Un couple peut donner un bien de 200 000 euros (100 000 pour chaque membre du couple donataire) à un enfant sans que celui-ci n’ait de frais à régler. Il en va de même pour les terrains à bâtir, sous réserve que l’enfant s’engage à y construire une habitation sous 4 ans. Pour résumer, le propriétaire d’un bien immobilier peut le transmettre par donation à ses enfants sans frais de succession, à raison de 100 000 euros, ou 200 000 euros, si le propriétaire est un couple, à chacun de ses enfants. Si un bien immobilier d’une valeur de 600 000 euros est donné par un couple à ses 3 enfants, le bien sera donné en indivision et entièrement exonéré.

Il faut ajouter que la donation d’un bien immobilier peut être limitée à la nue-propriété, les donataires pouvant conserver l’usufruit jusqu’au dernier vivant.

Hériter d’un bien immobilier en indivision : la gestion en SCI

Dans la gestion d’un bien en indivision, chaque héritier a son mot à dire et les décisions sont prises à l’unanimité. La création d’une SCI (société civile immobilière) familiale permet de gérer un bien dans un but non commercial, et limite les éventuels conflits d’héritiers. Elle présente en outre l’avantage d’échapper aux droits de mutation liés à la succession ou à la donation.

Les biens apportés dans la SCI composent le capital social, qui est réparti, sous la forme de parts sociales d’égale valeur, aux associés. Dans le cas d’une donation, dans laquelle les parents conservent une partie de la propriété (usufruit ou nue-propriété), les parts sont démembrées, ce qui a l’avantage de réduire l’assiette imposable pour les revenus fonciers. De plus, lors de la transmission des parts, l’emprunt réalisé pour l’acquisition d’un bien peut être déduit de la valeur servant de base au calcul des droits de mutation.

Ainsi, si notre couple donataire crée une SCI qui fait l’acquisition d’un bien immobilier d’un million d’euros en empruntant 400 000 euros, la valeur des parts sera donc de 600 000 euros. La cession des parts aux 3 enfants se montera à 100 000 euros chacun. Dans la réalité, le couple pourra donner un bien d’un million d’euros en SCI, contre 600 000 euros en indivision.

Toutes les successions ne se règlent pas d’un coup de baguette magique, surtout en présence de biens immobiliers. Nous traiterons dans un autre article des conflits qui risquent de se révéler au moment de la succession.