Rachat de soulte : comment racheter la part de l’autre après un divorce ou une séparation ?

Divorce ou séparation, à qui est la maison ?

Le bien immobilier acquis en commun pendant l’union relève du régime de l’indivision. Ainsi, dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, la résidence familiale acquise pendant le mariage appartient à part égale à chacun des deux conjoints, sauf si l’un des deux l’a acquise sur ses fonds propres, détenus suite à la vente d’un bien acquis avant le mariage ou par donation ou héritage. Si le couple s’est marié sous le régime de la séparation des biens, le bien appartient à celui qui l’a payé, à moins que les conjoints l’ait acquis en indivision. Dans ce cas, chaque membre du couple est propriétaire de la part qu’il a réglée (moitié-moitié, 3/4-1/4, etc.). Pour ce qui est des concubins, faute d’un lien juridique entre eux, le bien est acquis systématiquement en indivision. Ce n’est pas le cas des couples pacsés qui, s’ils sont réputés unis sous le régime de la séparation des biens, ont cependant la possibilité de choisir, dans leur contrat, le régime de l’indivision.

Comment sortir de l’indivision ?

Il arrive souvent que le bien soit vendu pour permettre la répartition financière entre les deux conjoints. Mais il arrive aussi que l’un ou l’autre des époux souhaite conserver le bien après le divorce. Dans ce cas précis, le propriétaire indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision pour garder la propriété entière du bien immobilier devra racheter sa part à son ex-compagnon. Cette soulte compense l’écart qui existe dans le cas d’un partage de biens. Le rachat de la soulte doit respecter quelques règles. D’une part, avant la vente, il convient de s’assurer que les prêts qui ont permis d’acquérir le bien sont soldés. Dans le cas contraire, le vendeur restera solidairement responsable auprès de la banque. Cependant, il ne sera pas redevable du remboursement du capital, celui-ci étant remboursé par celui des deux qui achète le bien. D’autre part, le rachat de soulte doit faire l’objet d’un acte notarié pour transférer la part du vendeur à celui qui veut l’acheter. 

Rachat de soulte, combien ça coûte

Même lorsque le couple accepte le principe du divorce, il est rare que les deux membres tombent d’accord sur le partage et la valeur des biens. Il conviendra donc de faire estimer la résidence familiale par le notaire, chacun pouvant disposer de son propre notaire et lui demander une estimation contradictoire. La quote-part du capital restant à courir sur les prêts bancaires, qui sera remboursé entièrement par l’acheteur, doit être déduite du montant de la soulte. Cette quote-part correspond au montant qu’aurait dû payer le vendeur s’il était resté dans l’indivision (la moitié dans le cas d’une indivision 50/50, par exemple).

Le rachat de soulte étant fait devant notaire, il conviendra de régler les frais d’acte notarié, qui s’élèvent à près de 8 % de la valeur du bien, auxquels s’ajoute le droit de partage, de 2,5 % de la soulte. Les frais notariés sont en principe dus par le vendeur, mais chacun des membres du couple peut régler sa part des frais.