Loyers impayés : comment faire face aux mauvais payeurs ?

Des précautions à prendre

Avant de louer un logement, la première chose à faire est de vérifier la solvabilité de la personne susceptible de louer. Un justificatif de revenus peut être demandé pour s’en assurer. Les justificatifs autorisés sont définis au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Les loueurs demandent couramment les fiches de paye, et cela ne pose pas de problème, la plupart du temps, s’agissant d’un élément de vérification des ressources. Il convient toutefois de rappeler que la loi interdit toute discrimination dans le logement sur le motif, notamment, de la particulière vulnérabilité résultant de la situation économique, mais aussi du handicap (les handicapés sont souvent écartés du fait de l’exigence d’une feuille de salaire). Les loueurs doivent donc être particulièrement vigilants à ne pas demander des justificatifs trop nombreux et, surtout, à ne pas motiver leur refus de louer par l’un des motifs de discriminations mentionnés au Code pénal (article 225-1). Le mieux est de s’en tenir aux justificatifs prévus au décret du 5 novembre 2015 et de demander les mêmes justificatifs à tous les demandeurs.

Il faut souligner que la plupart des impayés sont dus à des changements dans la situation du locataire : perte d’emploi, séparation, maladie, etc. Toutes les précautions restent souvent insuffisantes dans ce cas-là, les personnes se trouvant en réelle difficulté pour payer leurs factures.

Des garanties spécifiques

Un autre moyen de parer aux impayés de loyers consiste à réclamer la caution d’un proche ou un dépôt de garantie. Les loyers impayés pourront alors être déduits du dépôt de garantie. La loi ALUR a modifié les conditions de perception du dépôt de garantie. Il peut être couvert par le Fonds de solidarité logement pour les personnes en difficulté par l’avance loca-pass ®, ce qui en limite l’impact.

Cette difficulté peut, dans certaines conditions, être palliée par une nouvelle forme de garantie, la garantie Visale. Ce nouveau dispositif couvre les loyers impayés pour les locataires jusqu’à 30 ans, pour ceux qui, au-delà de 30 ans, sont salariés depuis moins de 6 mois, ainsi que pour les ménages en intermédiation, dès lors qu’ils répondent aux conditions. Il est financé par Action Logement (qui a remplacé l’ancien 1 % logement) et est entièrement gratuit pour les locataires concernés. 

Une autre assurance, dénommée Garantie des loyers impayés, permet au bailleur de se prémunir contre les impayés de loyers. Il s’agit d’une assurance que le bailleur souscrit auprès d’une compagnie d’assurance. Cette garantie couvre non seulement les loyers impayés mais peut aussi couvrir les dégâts causés par le locataire ainsi que les actions en justice contre lui.

Il reste enfin à croiser les doigts pour ne pas tomber sur l’un des rares locataires qui ne paie leur loyer.